经济学家说
一位经济学家讲，他有点看不懂中国人把个人财富的极大比重投在房地产这样一个不可流动、没有生产能力的资产上。另一位经济学家说，这种投资死资产的行为长此以往，会导致收入分配的改变、社会经济结构的恶化、社会贫富差距的扩大。这种风险可能不像美国金融危机风险来得那么暴风骤雨，但是它对经济长久的可持续性的伤害可能更深，只不过我们短期内看得不是那么明显。#论为什么这次调控真的不一样#
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来源丨一道思考题
原标题丨地产与金融的浮躁
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地产跟金融不分家，这本是这个行业上层的事情，但随着市场的发展，这个上层游戏逐步下移，已经到了普通地产人也能接触，甚至能够参与的事情了。
2016年，市场大热，房价飙升。一波炒房团沿着长江逆流而上，最后狙击了成都。当时金九开始，各大售楼部陆续传出炒房团整端一栋楼的消息。最经典的算是中德，借机炒作结果把自己炒糊了。但一叶知秋，市场的疯狂由此可见一斑。
当时我还在岗位上，一心扑在事务上对市场不甚敏感，只是听得一些传闻风声，不明白到底有多疯狂。我只是依稀记得，我当时就感觉这事不长久，很快就会破。然而，这一火就是整整一年。时至今日，一年有余，仍看到身边众人前赴后继扑进楼市。
做地产这么久，今年出来创业，脱离了岗位工作的局限，接触了许多甲方、乙方、资方、居间方，然后才揭开了一点地产行业的真实面纱。最新的趋势是，地产与金融的结合已经从上层结构流转到下层结构，可谓无人言不及资方。
2
曾经，房地产跟金融的关系主要结合在三个环节——拿地、开发、房贷。房地产最关键的三个环节都跟金融强绑定。
拿地的钱是银行的，开发商几乎只出首付就将面粉买到手。
开发就是做面包，但地产的玩儿法叫滚动开发，也就是说那些号称几十亿几百亿投资额的项目，其实启动资金可能几个亿，甚至几千万就启动了，因为滚动开发就是说边修边卖边收钱边开发。
房贷降低了购房者的门槛，再加上预售制度（面包还没烤好就可以卖了）最大限度地将开发回款的节奏提前了。
我们做一个思维实验，假设同样的政策出现在传统实业上，看会出现什么结果。我们以畜牧业（养猪）为例。
养猪周期差不多一年。买猪仔（拿地）的时候引入贷款政策，实际上养殖户首付3成就拿到了之前全款才能买到的猪仔。养猪经费（开发）引入预售制度，由预售款滚动支付。这里的预售款可以约定猪肉单价和预测成猪重量。
重量因为只能预估，所以只能参考房地产的预测面积，最终按实际面积多退少补。
销售环节也引入贷款政策，撬动小加工厂购买更多的猪肉，而且加工厂只付首付，贷款部分由银行向养殖户提前支付。
这个政策组合下来有几点优势呢？
1、养殖户原本需要100万启动资金，400万养殖经费的生意，现在只需要30万启动资金，外加些许养殖经费即可启动。
2、养殖户原本养一年才能卖的猪，现在猪仔一进圈就可以销售，销售周期大大缩短。
3、加工厂通过贷款扩大的生产经营，同样的钱可以买以前三倍四倍的猪肉。
4、银行参与了全流程，每个环节的钱都赚到了。所有人都赚到钱了。
这本是个危险的游戏。不是所有猪仔都能养大，不是所有成猪都是健康，不是所有养猪场最终都能交出成猪。金融加养猪给人一种危机重重的感觉，但金融加地产却从不让人怀疑。
因为这个游戏的底层逻辑是来自这样一个心理暗示——在中国，没有房地产项目会真正烂尾。或者说，烂尾项目也是有价值的。所谓烂尾，只是一个地产公司的终结，并不代表一个地块的终结。
确实，我们走遍我们的城市，死了的地产公司一大片，但烂尾十年的项目还是很少见的。而，养猪却没有这样的心理优势——没有银行会给死猪评估价值。
金融就是这样渗透进地产，可以说如果没有金融介入，全国现在应该还出不来一个过千亿的地产公司。全资购地，封顶销售，全款买房，这三招干死多少小公司我说不好，但干死房地产全国50强是肯定没问题的。无一生还，越靠前死越快。
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地产与金融在这些上层结构上的绑定，本来已经足够危险，但这种绑定已经逐步下移。
持续一年的市场大热，政府同步控制了土地供应。开发商从去库存到惜库存仅仅用了三个月时间就反应过来，随后的情况变得特别戏剧化——开发商既想卖房子又想捂盘。
市面上，所有的房地产参与者的心态都变得特别神奇：银行既想放贷又提高门槛，政府既想卖高地价又限售价，购房者认为现在买房和卖房都是最佳时间，国企拿地既想花钱又花不出去钱。
卖房子限价了限购了限售了，需求越来越旺盛，房价预期越飙越高；买地供应缩减熔断了竞自持竞移交，需求越来越旺盛，地价预期也越飙越高。金融就是在这种背景下，渗透到了下层。
楼市火爆之前，分销还是个营销手段。分销只是将二手门店的客群导入售楼部，从卖人头费迅速升级为拿佣金，但始终停留在营销手段这个层面。
但市场火爆，分销的升级版——包销登场。包销不再满足于拿佣金，而是在市场上行期对赌成交量。包销更看重房子的溢价空间，其唯一就在于未在约定周期内达到约定的销售量而兜底。
圈外的人是不太理解包销的，为什么有利润开发商自己不赚要拿给你赚呢？你如果营销能力更强，那我给你高佣金就好了，高溢价你佣金同比更高就行了，为啥一定要包给你呢？这个逻辑显然不成立。但真实的世界里面，微观逻辑比宏观逻辑更重要。
因为开发商只是个抽象的说法，他本质上还是由一个个人构成的。而掌权的人到底代表谁的利益，这个不能根据逻辑来说。所有的包销，背后都是共同的利益。只是为了把这个利益的成分做得很低，所以把包销的门槛做得很高。此时，金融的身影出现了。
高额保证金成了包销最大的门槛，兜底政策成了包销最大的风险。而这一切，都不再是业内人士所谓的专业，或者简单的关系能搞定的了。资方第一次被如此广泛地在各大饭局被提起。所有人都在研究资方的介入模式，在八卦资方的资金来源，在到处勾兑条件优越的资方。
慢慢的，大家也发现，资方如狼，你要引入是有大代价的。吃掉你大部分利润不说，甚至还在培养自己的团队，连骨头都不想给你剩。
现在市面上所有的包销公司，基本都有了资方背景，原本做代理、做分销、做渠道的这帮地产人在被资方搞得快没了生路的时候，突然集体转向，逆流而上，向土地流转这个环节转移。于是，“穿地”成了地产圈新时尚。
前些日子还在为接不到项目发愁的某总，一下开始谈几亿几十亿的生意——穿地，人生有了新方向一下生活就满血了。但是没想到的是，穿地的时候才碰到真正的资方，那些巨鳄。而之前碰到的那些资方，顶多算个游资，社会闲散资金而已。
空手套白狼的穿地时尚也逐渐开始演化，发展出联合开发，小股操盘，技术入伙，独家业务等等各种各样的衍生态，真的是让人不得不惊叹底层的智慧。
甚至一个月前还是个代理公司的小老板，这个月就感觉自己无所不能，上能融资中能开发下能销售。而这一切都让参与其中的人变得特别不真实，没有人能说出自己的真实身份。
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这种情景让我想到去年大热的大数据，那些卖个烧饼都在鼓吹大数据的日子。还有前年的大牛市的情景。我对这一切依然是悲观。
我相信这个市场肯定有人会赚到钱，因为肯定会有非招拍挂的土地成交，这个比例永远都存在。
但我想表达的是，机会永远都会有，但机会永远是给有准备的人。枪手想命中飞行物体，第一件事是判断趋势，子弹出膛的方向一定是在飞行物下一刻出现的地方。
所谓的事业，其实就是守住一片土地，经历春夏秋冬。那些永远追着春天跑的蒙古骑兵，最终除了掠夺绝不会过上江南富足的生活。这些地产圈追风口的人，最终活下来的可能往往是“傻乎乎”没跑起来的人。
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