“金三”完美收官 成都二手住宅网签破万套!

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楼主 2019-08-08 15:51:38
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星雨华府

来源:诸葛找房

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年3月成都二手住宅挂牌均价为15802元/平方米,环比下跌1%,成都在全国百城二手住宅挂牌均价排第25名。

3月份成都市二手住宅成交11955套,环比上涨138%,3月是自去年“515新政”以来二手房住宅成交量首次突破一万套的月份,3月的周度最高成交量3069套也是同时期二手房住宅成交套数的最高纪录。

3月成都土地市场供应面积为69.86万平方米,环比下跌35%;土地成交面积为64.64万平方米,环比下跌71%;挂牌房源价格段以80万元以下和150万元以上占比最多,两者占比近6成。

从整体来看,近一年来成都挂牌价呈下跌的趋势,跌幅逐步平稳,可以看出调控效果显著,房产市场逐步稳定。

从100个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看,深圳以挂牌均价63149元/平方米位于第一;挂牌价第二为北京,均价为62247元/平方米;第三为上海,均价为56944元/平方米。一线城市继续下跌且跌幅扩大,4个一线城市中,仅有深圳小幅上涨0.06%,其他城市均下跌,广州环比下跌3.79%,北京环比下跌0.70%,上海环比下跌1.20%;二线城市挂牌均价止跌回升,环比微涨0.16%;三亚、厦门、苏州等少数热门城市继续上涨,大部分城市仍处于下跌趋势,随着调控的介入跌幅有所放缓。

一、成都市场分析

1.1政策解读

1.1.1 城市政策

3月15日施行成都住房公积金个人住房贷款新规

认房又认贷,月还款额不得高于月收入的50%。无住房且无未结清的住房贷款执行首套房公积金贷款政策;有一套住房但无未结清的住房贷款、无住房但有一笔未结清的住房贷款、有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)均执行第二套房公积金贷款政策;认定为购买第三套及以上住房,不予贷款。

1.1.2 行业动

2019年3月成都一手住宅网签量走高

截至3月31日,成都新建商品住房成交14104套。

2019年3月成都土地出让价以低价为主

2019年3月,成都土地市场一口气挂出多宗宅地,分别位于金牛区、龙泉驿、新津、郫都区等,其中茶店子地块被德商17200元/㎡拿下刷新金牛楼面地价,武侯区机投桥街道半边街村宗地以底价成交。

1.2 土地市场解读

1.2.1 3月成都土地市场供应降低

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。受2019年成都供地计划的影响,3月份供应土地规划建筑面积69.86万平方米,环比下跌35%。

数据来源:国土局;整理:诸葛找房

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年12月土地成交面积达到峰值。

3月土地成交金额56.2亿元,溢价率为38.04%。

数据来源:国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 3月金牛区茶店子地块被德商17200元/㎡拿下刷新金牛楼面地价

1.3新房市场解读

1.3.1冲刺住宅成交面积大涨

2019年3月,成都新建商品住宅总成交14104套,相比2月上涨45.8%,成交面积1,633,836.42㎡,相比2月上涨54%。

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

1.4二手房市场解读

1.4.1 3月成交量环比上涨,市场有所回暖

3月份成都市二手住宅成交11955套,环比上涨138%,成交面积1082075㎡,环比上涨147%。据诸葛找房数据研究中心监测,3月是自去年“515新政”以来二手房住宅成交量首次突破一万套的月份,3月的周度最高成交量3069套也是同时期二手房住宅成交套数的最高纪录。

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

1.4.2 3月份二手房挂牌均价继续下行,挂牌量上升10%

3月份成都市二手房挂牌价为15802元/平方米,环比下跌1%,挂牌价连续12个月下跌。房源挂牌量上升,环比上月增加9521套。

数据来源:诸葛找房

从单月挂牌价趋势来看,3月成都挂牌价波动较小,跌幅逐步收窄,均价有抬头趋势。

数据来源:诸葛找房

1.4.3 3月成都二手住宅挂牌房源价格段、面积段占比无明显变化,市场供应结构趋于稳定

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,150万元占比最多,高达32%,其次为80万元内房源,占比25%,两者占比近6成,而81万元到120万元房源价格段占比减少,房源段占比整体无明显变化,市场趋于稳定。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源面积分布来看,80㎡以下占比最多,为38%,其次为90-120㎡,占比24%,两者占比超六成。121-150㎡房源面积段占比减少,80㎡以下房源面积段增多,市场仍以刚需型需求为主。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,3居占比最多,占比46%;其次为2居,占比26%,两者占比近7成。2居室和3居室仍为市场主流。3月3居室房源增多,相比上期增长18%,1居室、2居室减少,小户型的减少恰好印证了市场以刚需为主。

数据来源:诸葛找房

1.4.4 锦江区挂牌均价最高,达23119元/平方米;天府新区挂牌房源量最多

从各城区二手住宅挂牌均价来看,锦江区仍高居榜首,环比上月上涨0.6%。高新区、锦江区、青羊区房价遥遥领先于其他区域且高于全城均价。都江堰挂牌均价最低,为9607元/平方米。

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,天府新区以13900套领先,二手房市场最为活跃,锦江区挂牌房源量13071套位居第二。天府新区、锦江区、高新区、郫都区四区房源挂牌量最多。

数据来源:诸葛找房

1.4.5 3月份二手住宅降价房源量高于涨价房源,业主信心不足,积极下调报价

从降价房源量上来看,3月份成都降价房源量无明显波动,3月20日降价房源量单日最高达到1125套,此后降价房源量出现回调,日均降价房源量在888套。

数据来源:诸葛找房

从涨价房源量上来看,单日涨价房源量最高达到317套,日均涨价房源量在294套,环比2月上涨80%。

数据来源:诸葛找房

1.4.6 郫都区降价房源量高居榜首,3月累计降价房源量2207套

从各城区降价房源量来看,郫都区降价房源量最多且遥遥领先于其他区域,3月份共有2207套降价房源,其次为温江区,降价房源量为2140套。挂牌房源数量分布基本与各城区挂牌房源总量分布相似,降价房源量较少的区域为都江堰、高新西区。

数据来源:诸葛找房

1.4.7 降价房源量TOP20小区,

数据来源:诸葛找房

1.4.8 热门城区挂牌量价小幅波动,市场平稳运行

数据来源:诸葛找房

1.5 租赁市场解读

1.5.1  3月成都平均租金29.55元/平方米/月,租赁市场整体稳定

3月份成都平均租金29.55元/平方米/月。第一季度成都进入租赁市场淡季,租金价格回调,3月租金环比下跌0.44%(数据来源:诸葛找房)

1.5.2 城区城郊租金分化明显,锦江区最高,双流区领跑近郊

成都各城区租金差异显著,锦江区以40.45元/平方米/月的租金价格高居首位,武侯区其次,租金为38.5元/平方米/月,环比上期上涨6.7%。青羊区、成华区分列第三、四位,租金均高于全市平均租金水平。各城区租金价格分布梯度较为明显。近郊方面,双流区受益于互联网产业工作人员旺盛、交通近的租房需求,以24.09元/平方米/月的租金领跑郊区租金,环比上涨1.6%。

数据来源:诸葛找房

1.5.3 锦江区、武侯区、青羊区、金牛区包揽商圈租金TOP20

商圈租金TOP20由锦江区、武侯区、青羊区、金牛区全部包揽。锦江区由于有春熙路、红星路等高端住宅及商业区,高端出租房源较多,拉高商圈租金。

商圈租金TOP20

数据来源:诸葛找房

二、全国市场分析

3月全国主要地级市土地市场整体供应量走低,土地成交环比有所增加,但与去年同期成交量水平相比仍不及预期。2019年3月新房市场,30个重点城市新建商品房成交面积1527.84万平方米,同比上涨20.4%,环比上涨93.9%,市场回温迹象明显。分城市等级来看,各等级城市销售面积同环比均有不同程度上涨,其中一线城市同比涨幅较为明显,上涨61.8%;二线城市和三四线城市小幅上涨,分别上涨5.2%、23.5%。2019年3月二手房市场,100个重点城市二手住宅挂牌均价为14890元/平方米,环比上涨0.27%,在连续6个月下跌之后,节后市场逐渐恢复,部分城市需求释放,成交上涨,3月止跌回升,市场逐渐好转。

2.1 “两会”坚持住房的居住属性,落实房地产税

“两会”坚持住房的居住属性,加强房地产市场分类调控

“两会”工作报告中提出:因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。

2019年将落实制定房地产税

3月8日,十三届全国人大二次会议继续在京召开。会上,全国人大常务委员会委员长说,“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等”立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。“两会”国务院总理报告中也提出,今年健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

03国务院:不动产登记办理时间今年力争缩至10个工作日内

国务院公布了《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》有关情况。国务院此次《通知》中还确定了新目标,即全国所有市县的一般登记、抵押登记办理时间要在今年年底力争压缩到10个工作日和5个工作日以内。到2020年年底前,登记时间力争再压缩到5个工作日以内。争取提前两年完成国务院提出的五年内登记时间压缩2/3,压缩到5个工作日以内的任务目标。

04央行:53%城镇居民预期下季房价基本不变

3月22日,中国人民银行发布了2019年第一季度城镇储户问卷调查报告,指出本季度收入感受指数为54.8%,比上季上升1.3个百分点。在物价方面, 25.8%的居民对下季房价预期“上涨”,52.7%的居民预期“基本不变”,10.5%的居民预期“下降”,11.0%的居民“看不准”。在被问及未来3个月准备增加支出的项目,选择购房者的比例为21.5%。

2.2 3月土地市场供需同比两弱,市场仍旧低迷

据诸葛找房数据中心监测:2019年3月,全国主要地级市供应规划建筑面积为12399.55万平方米,环比上月减少13.19%,同比去年大幅减少31.69%;全国主要地级市成交规划建筑面积为11116万平方米,环比上月增加11.29%,同比减少35.66%。3月全国主要地级市土地市场整体供应量走低,土地成交环比有所增加,但与去年同期成交量水平相比仍不及预期。

数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

2.3 3月一线城市土地成交额走低,二线城市同环比双双上涨

3月份,各等级城市土地成交额走势各异:一线城市土地成交额走低同环比双双下跌,环比下跌79.91%,同比下跌8.6%;二线城市土地成交额同环比双双上涨,环比上涨76.52%,同比上涨24.5%。三线城市环比上涨64.74%,同比下降45.3%,跌幅最大。

数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

2.4 全国房地产开发投资同比增长11.6%超预期,新开工增速回落11.2%

从全国开发投资增速来看,2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。房地产开发投资仍处高位,高于市场预期。其中,住宅投资8711亿元,增长18%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。受市场低迷影响,房企开工意愿不足,再加上春节因素影响,新开工面积同比增速明显回落。

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

从全国土地购置面积增速来看,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。房企拿地意愿逐渐走弱,土地购置面积、土地成交价款增速由正转负,反映企业在市场趋冷态势下对后市的谨慎态度。

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

2.5 预期转变,全国市场低迷,销售面积同比下降3.6%;房企到位资金累计增速持续走低

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,这是自2015年6月以来商品房销售面积累计同比首次出现下跌,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。往年火热的回乡置业热潮未再出现,导致市场低迷;再加上连续火热多年后,市场预期逐渐降温,多重因素叠加,1-2月销售面积增速由正转负。

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

从全国房地产开发到位资金情况来看:1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。

数据来源:国家统计局;整理:诸葛找房

2.6 30个重点城市3月新建商品房成交面积同环比双双上涨,新房市场回温迹象明显

2019年3月,30个重点城市新建商品房成交面积1527.84万平方米,同比上涨20.4%,环比上涨93.9%。分城市等级来看,各等级城市销售面积同环比均有不同程度上涨,其中一线城市同比涨幅较为明显,上涨61.8%;二线城市和三四线城市小幅上涨,分别上涨5.2%、23.5%。

数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

2.7 3月100城二手住宅挂牌均价止跌回升,上涨城市数量增加涨幅扩大

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年3月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为14890元/平方米,环比上涨0.27%,在连续6个月下跌之后,节后市场逐渐恢复,部分城市需求释放,成交上涨,3月止跌回升,市场逐渐好转。

从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市59个,比上月增多12个,平均涨幅1.72%,涨幅扩大明显;下跌城市41个,比上月减少10个,平均跌幅缩小至1.18%。2019年3月,受春节后部分积压需求逐步释放影响,市场连月下跌趋势被扭转,环比上涨城市增多,大于环比下跌城市数量,且下跌城市平均跌幅收窄,市场向好。

表:2019年3月100城二手住宅挂牌价格

数据来源:诸葛找房

2.8 一线城市二手住宅挂牌均价继续下跌,中部地区价格上涨较多

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,一线城市挂牌均价继续下跌且跌幅扩大;二线、三四线城市均价均有不同程度的回升。一线城市均价环比下跌1.18%,跌幅扩大0.58个百分点;二线城市均价环比上涨0.16%,市场趋于稳定;三四线城市均价环比上涨0.86%,涨幅扩大明显。

数据来源:诸葛找房

而从区域环比情况来看,各区域挂牌均价均上涨,中部、西部地区城市涨幅最大,分别上涨0.38%、0.31%。东部地区环比上涨0.24%,东北地区环比上涨0.25%。

数据来源:诸葛找房

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