金地丁勇:一线城市顶级资源集中 高端项目显稀缺

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楼主 2019-10-15 20:33:27
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新河南村中心小区

【编者按】:春节过后,楼市大戏全面拉开帷幕。在调整“公积金”、“降契税”“降准”一系列利好政策的催化下,北京楼市的供需面悄然酝酿着转变。      一路高歌的房价涨势、彻夜排队抢购的场面、夜光盘现象等等,无不告示着2016年开门楼市的“疯狂”。然而,乐观开局的市场背后却暗藏着多少玄机,恐怕只有一些业内人士才会陷入更深的思考。其一,2015年,北京土地出让金首次突破2000亿元,地价高企、“地王”井喷的局面大幅提升了高端住宅的比重;其二,保障房入市量持续走稳。这两个不同维度的反向延伸,使北京楼市两极化发展趋势更加明显。     如此局势下,开发商该如何打响开年第一战?面临新的竞争和压力,应该先下手为强?还是以备战状态等待最好的市场时机,一举出击?

金地中央世家营销总监丁勇

中国国情:顶级稀缺的资源集中于一线城市

“直接接触客户感触也比较明显,我感觉北京市场一直这么火爆。”金地中央世家营销总监丁勇,根据项目成交数据分享了自己的观点。他介绍说,去年11月份,金地中央世家一周成交了13套,3亿多的销售额。总结其背后的原因,除了前几位嘉宾说到的政策、需求、供应等因素之外,还有一个因素是国情。

他认为,与其他国家不同,中国是一个资源极度集中的国家,包括北大、清华、人大等高校资源,以及好的医疗资源都集中在一线城市,这种资源集中必然会使一线城市房价往上走,只不过有的时候按一按,市场温和一些,放宽松的时候需求又一下子爆发出来。

另一方面,从客户的角度来说,北京的市场是哑铃型市场,高端通过市场解决,中低端刚性需求通过自住商品房也好政策性住房来解决。

市场走势:高端稀缺的产品屈指可数

作为金地中央世家的营销负责人,丁勇针对高端市场走势做了具体分析。他表示,市场在变化,产品也一直在发生变化,但是好的稀缺产品一定是越来越少的。这其中的因素根本是基于土地情况以及国政法规的限制。他表示,近几年,全国各地土地市场连续出现“地王”项目,各地总价地王、单价地王纪录不断被刷新。北京2015年地王出现的力度超过历史,单价、总价甚至都突破了市场的想象力。面粉贵了,面包肯定就贵了,“地王”地块打造出来的产品售价必然水涨船高,开发商才不至于亏本。

此外,人口密集的一线城市土地本来就稀少,尤其是北京等一线城市。国家法规限制更加严格,如对于容积率的限制、住宅用地的供应、以及近期颁布出来的开放式街区等政策,都会导致高端项目尤其是顶豪项目,愈加稀缺。

例如金地中央世家,作为中央别墅区五年来唯一的住宅用地,别墅产品所打造的150—250平米院子、低容积率、超大面宽尺度感,这种做到极致的项目已经不能获批了,所以越稀缺的产品,价值必然会越高。

丁勇介绍说,金地中央世家今年推出的分别是使用面积600平方米及使用面积800平方米的两个户型,小一点的总价3000—3500万,大一点户型4000—4500万,项目一共60多套,目前已经卖出40多套。对于这种三千万级以上的产品来说,非常讲究有天有地的空间感,而金地中央世家把尺度感都做足了,因此,卖一套少一套,并不会着急出手,更多是希望找到有缘人。 

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