解读:第一家在自贸区“吃螃蟹”的大型房地产基金

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楼主 2020-09-15 11:31:22
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建银精瑞,为何选择做第一家在自贸区“吃螃蟹的”房地产基金?



【原标题】建银精瑞看上自贸区“红利”




去年9月29日,上海自由贸易区正式挂牌成立,一时间吸引了无数关注的目光。


同时,大批机构亦将入驻自贸区当成头等大事对待。这其中,建银精瑞资本管理集团董事长李晓东告诉《中国房地产金融》,随着全球经济的一体化,人民币将来的可自由兑换,建银精瑞身处上海自贸区改革开放前沿,将来会积极利用到两个主要平台:


资管平台和海外投资平台,目前都已在自贸区进行了注册,并已顺利拿到第一批牌照。



布局自贸区



对于为何选择尝试做第一个在自贸区“吃螃蟹的人”,李晓东只用了最简单的一句话概括,“坐而论道,不如起而行之。”


李晓东认为,上海自贸区从某种意义上而言,其实是一种压力的产物。如果把中国2002年加入世界贸易组织(WTO)看作是“1.0版本”,而现在世界经济全球化已经进入到“2.0版本”的时代。


“中国用了十年的时间加入WTO,并在过去十年凭借制造业等出口导向型的行业,成为世界经济全球化浪潮中的最大赢家。”


李晓东说,“随着WTO‘2.0版’多哈回合的谈判受挫,老牌发达国家和新兴市场的尖锐利益矛盾集中凸显,很多国家亦另起炉灶,建立区域性的贸易组织;


如近年由欧美发达国家主推的‘跨太平洋伙伴关系协议(TPP)’和‘跨大西洋贸易与投资伙伴协定(TTIP)’,目前都未邀请中国加入谈判。”


“中国如果不尽快的选择加入这些‘2.0版’的组织,未来就将面临边缘化,这肯定不行,所以上海自由贸易区先行先试,对未来帮助中国加入会有很多利好。”


李晓东认为,上海自贸区最引人注目的是还没有正式设立,就宣布4条法律不在自贸区内实行;


同时拟对行政审批实行负面清单,在政府管制的架构上、甚至在法律体系上留下了很大想象空间,这可能比税率降低等优惠政策更为意义重大。


“说有什么具体的好处现在也不清晰,但我觉得自贸区至少有去探索去试错的空间。没坏处,也许有好处,所以我的想法很简单,积极布局,马上跟进。”


李晓东表示,在获悉上海自贸区获批之时,他立刻决定将本来已选好址的两下属公司改设在上海自贸区内,除了是积极响应政府号召之外,也符合建银精瑞的自身战略布局。



介入海外投资



“起而行”的建银精瑞,在上海自贸区内已经设立了两家分支机构,分别是海外投资公司和房地产资产证券化公司。


据介绍,专做海外投资的PE基金管理公司是与国内另一家机构合作完成,目前公司已经完成注册,定名为“珈南资本”,主要涉及海外另类投资,包括投资海外的酒庄、城堡、农场等。


“现在国内流动性泛滥,人民币升值的压力比较大,积极的开拓海外投资也符合国家的政策。”


据李晓东透露,随着未来利率市场化,人民币国际化这两个进程节奏,建银精瑞在海外投资上已经在做积极部署,目前第一批收购的物业已经签约,第二批、第三批也正在积极布局中。


珈南资本CEO焦谷也指出,当前中国人的海外地产投资大部分是由移民需求带动。因此,建银精瑞未来海外投资的大方向上将会主打“移民+投资”地产概念。


在具体的操作层面上,首先将会从宏观的金融市场周期和房地产周期选择移民型国家;


第二步选定国家后,会找精通当地市场的银行、开发商、顾问公司、物业管理公司等达成战略合作,进行利益绑定,借用合作伙伴在当地的资源,专业优势品牌等,以比较合理的价格介入,再加上当地资产管理团队,提升物业价值再出售,实现收益。


“我们地产PE跟开发商做海外投资是完全不同的。”李晓东指出,开发商可能是去外面买一块地做开发,在当地销售或吸引国内客户购买,而地产PE更多是把金融特色突出。


“第一我们会全球布局,为投资人重点挖掘价值洼地,2014年我们最看好的是欧洲。第二,我们基金会跟当地银行合作,成立合资公司。”


李晓东认为,这样的商业模式非常清晰,投资周期也能够控制,最重要的是,开发商投海外资产是自己赚钱,而作为地产PE,能够让国内投资人分享到投资成果。



蓄力资产证券化



与瞄准海外市场相比,建银精瑞在自贸区设立的资管平台则偏重国内,该子公司也是与其他机构合作建立。


“我们主要看重上海自贸区未来在资产证券化、房地产基金管理、REITs这些方面有可能会比其他地方先行先试。”


李晓东称,中国的金融创新本身就相对落后,相较而言房地产的金融创新就更受压抑。


他认为,房地产金融创新缺乏,并不是市场不需要,且这种金融创新未必是推高房价;


而是原来所有的中国房地产金融、投资都主要集中在为房地产的增量服务,如银行、信托、基金也主要是以开发贷等形式提供开发期的短期融资为主,主要服务于房地产的增量。


然而,随着房改的深入推进,房地产的存量越来越大,全国差不多有400亿平方米左右的存量。


如何用好增量,盘活存量,在这400亿平方米左右的市场中寻找商机将成为未来的蓝海。


“要盘活存量依靠现有的金融工具都很难实施,我们十分期待创新性的金融工具的出现,如REITs以及房地产资产证券化工具。


所以我们看好房地产的资产证券化,积极布局上海自贸区,希望借助上海自贸区的金融创新、政策红利,推动房地产金融工具的创新。”李晓东表示。


(“It’s hardto realize that with present financial instruments so we are looking forward toinnovations like REITs and other asset securitizations.


That’s why we have suchhigh hopes in the Shanghai FTZ.” said Li Xiaodong, “I hope that we could boostthe real estate financial tools innovation with the bonus of FTZ innovationsand policies.”)


“资产证券化其实是有机会的,我们现在用私募的架构,按照房地产信托基金的原理做资产证券化的产品。


不能在A股市场挂牌,但交易所可以提供转让服务,仅管流动性没那么好,但依托与此可以把产品先做好。”


李晓东指出,最终建银精瑞也是在为房地产信托基金的推出做准备,“简单的在红海里去竞争,并不是最好方向,尽快的跨越红海进入蓝海,这个是建银精瑞未来几年要做的事。”


中国房地产金融 王闻



来源:中国自贸区门户网(ftaftz.com)





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