楼市真的不行了?三大指标告诉你楼市真相!

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楼主 2019-08-21 08:34:12
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金茂华庭二手房

先来说两组数据,大家看一看就好。

第一组数据是来自链家的。

链家研究院于4月21日发了大调整后一个月的二手房抽样数据——核心500盘的走势。

核心500盘长期占北京链家成交量30%左右,具备代表性。

该抽样数据显示,北京二手房自3月17日后的一个月内出现了明显下行行情,二环内尤甚。

接下来我们再看另一个数据,来自独立第三方的云房数据,该机构也是近年来发展比较迅猛的数据提供商,他们的数据来源于房地产中介、ZF部门、估价公司、互联网、金融机构以及实地查勘等。

该机构于近期相继发布了新房和二手房数据:

新房:

二手房:

与链家的抽样数据相比,云房数据采集口径可谓更加全面。

细看一下,有没有发现,这两家的数据打架了?链家的是跌,云房的是涨。笔者无意评价两家数据的真伪,但数据打架,总归是有问题的。

就成交数据而言,二手房可能还好,因为房子比较稳定,可以同比环比同一楼盘的走势,而新房的水分就比较大了,因为新房容易受各类项目的进场时间的差异影响。举个例子,这个月入市了几个高端盘,一旦这种盘有了成交,势必对平均数有向上的影响力。同理,在高端盘为主的市场里,一旦入市了几个普通盘,普通盘的大量成交,也会对平均数有向下的影响;再比如这个月卖的主要是五环内的房子,下个月卖的主要是六环外的房子,数据的环比就没多少意义了,因为根本就不是同类房子。

而在北京,这种问题在未来会越发明显,因为接下来的几年会有大量的自-住-房入市,这类房子比周边同类商品房低30%,这类房子毕竟不是只要有钱就可以买到的,试想一下,统计出的结果参考意义又有多大呢?

如果大家愿意长期跟踪楼市走势,还是可以长期关注二手房中介的房源挂牌价,虽然他们现在都关闭了房J走势的数据,但长期跟踪一个小区房源挂牌价,你会有不小的收获,也能对楼市走势有自己的判断,现在二手房中介整顿的很厉害,数据这一块也越来越干净。

我自己本人也长期关注房源挂牌价,结论是真的没有多少跌的。

当然,观察楼市走向,其实还有更靠谱的方法,这里列出几个。

第一个是开发商买地热情和买地成本

不管你怎么看未来的楼市走向,请相信开发商的判断力远比我们普通人要强得多,人家可是实实在在用钱说话。

举个例子吧,去年这个时候全国到处都是“D王”,今年“D王”少多了,但也不是没有,只是你看不到。今年的地仍然比去年贵,只是溢价比较温柔,有兴趣的可以看看上海周边的几个城市的成交状况,太仓、苏州等,太仓今年春节后卖了几块,溢价都在50%以上,想在苏州买地,更是难上加难,能买到的开发商都非常开心。还有珠三角周边的二线城市也是如此,恒大不是还登了一则购地广告么?可是史上头一遭!

再比如,4月份的青岛,某块地经过332轮竞争,溢价763%被中骏置业以10.3亿元拿到。

还有碧桂园,公开数据显示,这家房企在今年一季度拿下了2035万平米的地,比去年同期多29%,但成本则上升了64.5%,这说明了什么,当然是地更贵了啊。

各大房企在今年都加速储备地,还是那句话,地决定房子,看这个比什么商品房成交更靠谱。

还有,看开发商的销售目标,这也反映了开发商对未来一年的楼市判断。

当然考虑到波动风险,现在的开发商越来越多的通过合作、并购等方式获得土地储备,这种方式比在一级市场拿地的成本要低一些,但努力增加储备是各大房企一致方向。

大家应该发现了,近年来房地产公司买其他地产股票越来越多,比如恒大买廊坊发展,融创近来试图控股金科,地绝对是关键考量。

第二个是商品房供需

供需是商品房走势的关键因素,一个市场,只有供应比需求更多,才可能出现真正的下行行情。

现在是什么个情况,我不说大家都知道,开发商卖房子要由公证机构主持摇号,房子卖多少钱也不是开发商能自己决定的,新房和二手房倒挂越来越大,购房者现在买新房有点像捡到宝一样。没有了“号头费”就得参加摇号,前者是拿钱买门票,后者是看人品。为什么要摇号,当然是房子不够卖啊!供需还不一目了然。

而在二手房领域,购房者拿本两年后才能卖(实际从签合同到卖房,可能要经历5-7年),这会导致市场流通性极差。这么说吧,商品房的供需越来越奇怪,真实的供需状况,普通人很难看到,只知道你想买套房子没那么容易,卖套房子也没那么容易。

没有买卖,就缺乏大规模下行的基础。

第三个是贷款

贷款的确越来越贵。去年首套房贷还能是0.85倍,今年已经是1.0倍了。二套房1.1倍到1.2倍,后续有可能是1.3倍。再加上贷款年限由30年缩短为25年,贷款的确压力在增加。但首套房这一块未来不可能比名义利率更高,要想提高,只能公开加息。如果只是一两次影响还是不大,但如果像2015年那样连续来几次,楼市就可能会出问题。

但是否有这个决心,还不好说,唯一知道的是,外部压力越来越大,不知道周小川会作何反应。从近来的动作可以看到,他更倾向于通过TLF、MLF、SLF等方式增加银行资金成本,而会谨慎采取加息的手段,因为这种影响是全局的,不仅作用于楼市。

而银行呢,则通过降低房贷业务比例,拉长放贷周期等方式,减少资金流入楼市,这对房地产也有影响,但压力传导不够刚性。

说了这么多,笔者只是想告诉大家,对于楼市的判断,要有系统的考虑,房地产有其自己的逻辑,有些是能够被上面影响的,有些则无法被影响。比如人们买房子永远不可能仅用来住,再比如在大规模的调整下,房企还在保持一贯的拿地节奏,这又说明了什么呢?

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